การตั้งราคาที่ดิน

❁ที่ดิน อยู่ในซอย กว้าง กี่เมตร

❁ลักษณะรูปของที่ดิน เป็นอย่างไร เช่นติดถนนซอย กี่เมตร ลึกเท่าไร

❁บริเวณใกล้เคียง เป็น  สภาพ เป็นอย่างไร เช่นเป็นบ้านพักอาศัย เก่า

❁สามารถ ปลูกเป็นอาคารสูงได้หรือไม่

❁ก็ดูจากความกว้างของถนนซอย  มันมีเกณฑ์ของมันอยู่

❁ถ้าซอยแคบ  ก็ต้องเว้นระยะ  ไม่สามารถ สร้างติด ถนนซอยได้

Tip  : ถ้าทำตึกสูงได้  ก็จะมีราคาเพิ่มมากขึ้น การตั้งราคาจะดูจากราคาประเมินของกรมที่ดินอย่างเดียวไม่ได้  เพราะกรมที่ดินให้เกณฑ์หยาบๆ ไม่ได้เจาะรายละเอียดเช่น วัดจากถนนใหญ่ เข้ามากี่เมตร ต้องดูว่าในบริเวณนี้เคยซื้อขายราคาเท่าไร ควรเปรียบเทียบ ประมาณ 2-3 รายตั้งราคา ควรเป็นตารางวา 

ที่มา : http://italkproperty.com/%E0%B9%80%E0%B8%A3%E0%B8%B7%E0%B9%88%E0%B8%AD%E0%B8%87%E0%B9%80%E0%B8%A5%E0%B9%88%E0%B8%B2%E0%B8%AD%E0%B8%AA%E0%B8%B1%E0%B8%87%E0%B8%AB%E0%B8%B2/%E0%B8%9B%E0%B8%B1%E0%B8%88%E0%B8%88%E0%B8%B1%E0%B8%A2%E0%B8%AD%E0%B8%B0%E0%B9%84%E0%B8%A3/

ปัจจัยที่ทำให้ที่ดินมีราคาสูงต่ำ

ราคาที่ดินนั้น มีขึ้นมีลง แต่โดยส่วนใหญ่แล้วนั้นก็จะอยูในขาขึ้นเป็นส่วนมาก ทั้งนี้วันนี้เรามาดูกันคราวๆ ดีกว่าว่า มีปัจจัยอะไรบ้างที่จะทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้นหรือต่ำลงกันบ้าง

☎ลักษณะของที่ดิน

ที่ดินมีขนาดเท่ากัน อยู่ใกล้กัน แต่อีกทีหนึ่งกลับแพงกว่าอีกที่หนึ่งมาก อาจจะเป็นเพราะที่ดินมีขนาดหน้ากว้างตินถนนที่ไม่เท่ากัน หรือ มีรูปลักษณะทีเอื้อต่อการใช้ทำประโยชน์ ไม่เหมือนกัน เช่น ที่ดินผืนหนึ่งแคบแต่ยาว ส่วนที่ดินอีกผืนหนึ่งมีความกว้างและความยาวที่พอดี เป็นต้น

☎ขนาดของที่ดิน

โดย ส่วนใหญ่แล้ว ที่ดินที่มีขนาดใหญ่มากจะมีราคาต่อหน่วยที่ต่ำกว่า แต่จะมีสภาพคล่องที่ต่ำ ไมเหมือนกับที่ดินผืนเล็ก ที่มีราคาต่อหน่วยสูงกว่า แต่สามารถซื้อขายได้คล่องตัวกว่า ดังนั้น ผู้ที่มีที่ดินผืนใหญ่จึงมักจะซอยแบ่งออกเป็นผืนเล็กเพื่อขายทำกำไร

☎การปรับปรุงที่ดิน

ที่ดินที่รกร้าง ย่อมจะมีราคาต่ำกว่า ที่ดินที่ได้รับการดูแลอย่างดี เช่น มีการถมดินแล้ว มีปลูกสนามหญ้า มีทำการเกษตร เป็นต้น

☎ สิ่งแวดล้อม

หากเป็นที่ดินที่อยู่ใกล้แหล่งเสื่อมโทรมหรือแหล่งที่ไม่น่าอภิรมย์ เช่น แหล่งน้ำเสีย แหล่งเก็บขยะ โรงฆ่าสัตว์ หรือ ป่าช้า ย่อมจะทำให้ที่ดินมีราคาตกลงไปมาก แต่หากอยู่ใกล้แหล่งที่เจริญเช่น ศูนย์การค้า ศูนย์คมนาคมขนส่ง และโรงงานอุตสาหกรรม (ที่ไม่ก่อมลพิษ) ย่อมจะมีราคาที่สูงขึ้นได้

☎ ทำเลที่ตั้งและความนิยม

หากผู้ซื้อต้องการหาที่ดินเพื่อทำกิจการค้าขาย ย่อมจะชอบอยู่ในย่านการค้า และ หากผู้ซื้อต้องการซื้อที่ดินเพื่อทำโรงงาน ก็ย่อมต้องการที่ดินซึ่งอยู่ในย่านโรงงานหรือย่านอุตสาหกรรม ดังนั้นที่ดินที่อยู่ในย่านที่ได้รับความนิยมย่อมจะมีราคาสูงกว่าย่านที่ไม่ได้รับความนิยม

☎ การคมนาคม

ที่ดินซื่งตั้งอยู่ในที่่สะดวกต่อการคมนาคม ย่อมมีราคาสูงกว่า ที่ดินที่ห่างไกลความเจริญและไม่สะดวกต่อการคมนาคมหรือการเดินทาง

☎ สาธารณูปโภค

ที่ดินซึ่งมีสาถารณูปโภคเข้าถึงแล้ว เช่น โทรศัพท์ ประปา ไฟฟ้า ย่อมจะมีราคาสูงกว่าที่ซื่งยังไม่มีสิ่งเหล่านี้

☎หลักฐานการรับรองสิทธิ

หากมีเอกสารสิทธิประเภท นส.3 หรือ สค 1. ย่อมจะขายที่ดินได้ราคาต่ำกว่าการมีเอกสารสิทธิที่เป็นโฉนด

☎ภาระติดพันของที่ดิน

ที่ดินที่มีภาระติดพัน อันเป็นอุปสรรคต่อการนำมาใช้ทำประโยชน์ ย่อมจะทำให้ราคานั้นตกต่ำลงได้

☎เขตเวนคืนหรือเขตหวงห้าม

หาก เป็นที่ซื่งจะถูกเวนคืน ราคาย่อมตกต่ำลง และ หากเป็นที่ซึ่งอยู่ในเขตหวงห้าม ทำให้ไม่สามารถก่อสร้างหรือทำประโยชน์ได้จำกัดอย่างมาก ราคาก็ย่อมตกต่ำลง เช่นกัน

☎การใช้ประโยชน์ของที่ดิน

กฎหมายผังเมืองทำให้ที่ดินแต่ละที่ไม่สามารถใช้สร้างสิ่งต่างๆ ได้เหมือนกัน หรือ ตำแหน่งของที่ดินอาจจะไม่เอื้อต่อการใช้สอยพิเศษ เช่น ไม่สามารถสร้างอาคารสูงได้ ย่อมจะทำให้ที่ดินมีราคาต่ำกว่าที่ใกล้กันซึ่งสามารถสร้างอาคารสูงได้ เป็นต้น

ที่กล่าวมาข้างต้น เป็นปัจจัยพื้นฐานหลักๆ ที่มีผลต่อการขึ้นลงของที่ดิน แต่ในความเป็นจริง ยังต้องมีปัจจัยอื่นๆ อีกที่ต้องคำนึง เพราะจะมีผลกระทบต่อการขึ้นลงของราคาที่ดิน และในโอกาสหน้า จะนำประเด็นต่างๆ มาเสนอให้รับรู้กันต่อไป อย่างไรก็ตาม หวังว่าความรู้ครั้งนี้จะเป็นประโยชน์มากพอสมควรสำหรับผู้อ่านหลายๆ ท่านที่ยังไม่ค่อยมีความรู้ในเรื่องนี้

ที่มา : http://italkproperty.com/%E0%B9%80%E0%B8%A3%E0%B8%B7%E0%B9%88%E0%B8%AD%E0%B8%87%E0%B9%80%E0%B8%A5%E0%B9%88%E0%B8%B2%E0%B8%AD%E0%B8%AA%E0%B8%B1%E0%B8%87%E0%B8%AB%E0%B8%B2/%E0%B8%9B%E0%B8%B1%E0%B8%88%E0%B8%88%E0%B8%B1%E0%B8%A2%E0%B8%AD%E0%B8%B0%E0%B9%84%E0%B8%A3/

ทำเลยังเป็นปัจจัยหลักสำหรับนักลงทุนอสังหาฯ

✿จากการเปิดเผยของ ซีบี ริชาร์ด เอลลิส บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก เกี่ยวกับภาพรวมตลาดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานครในปีพ.ศ. 2553 ที่ผ่านมา พบว่า มีการซื้อขายอาคารสำนักงานหลายแห่งด้วยกัน นางกุลวดี สว่างศรี กรรมการบริหารและหัวหน้าแผนกการลงทุนและที่ดินของซีบี ริชาร์ด เอลลิส เชื่อว่า ในปีที่แล้วเพียงปีเดียว มีการซื้อขายอาคารสำนักงานมากกว่าในช่วง 5 ปีที่ผ่านมารวมกัน โดยแผนกการลงทุนและที่ดินของซีบี ริชาร์ด เอลลิส สามารถปิดการขายอาคารสำนักงานไปทั้งสิ้น 6 แห่ง ซึ่งมีมูลค่ารวมมากกว่า 5.6 พันล้านบาทในปี พ.ศ. 2553 โดยมีการซื้อขายหลากหลายรูปแบบ ตั้งแต่การลงทุนซื้ออาคารสำนักงานแบบมีกรรมสิทธิ์สมบูรณ์และแบบเช่าระยะยาวที่มีผู้เช่าอยู่แล้ว ไปจนถึงการขายอาคารสำนักงานเปล่าแบบไม่มีผู้เช่าทั้งอาคาร เนื่องจากเจ้าของตัดสินใจที่จะขายทรัพย์สินที่ไม่ใช่ธุรกิจหลักของตนเอง

✿บรรยากาศการลงทุนโดยรวมในปี พ.ศ. 2553 เป็นไปในเชิงบวก เป็นจุดเปลี่ยนที่สำคัญนับจากปี พ.ศ.2552 ซึ่งมีปริมาณการซื้อขายหรือเปลี่ยนมือน้อยมาก ในปีที่แล้ว มีการซื้อขายที่ดินหลายแปลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ และที่ดินในย่านใจกลางถนนวิทยุและเพลินจิตก็มีราคาซื้อขายที่สูงเกินกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา ทั้งนี้ ซีบี ริชาร์ด เอลลิส เอง มีธุรกรรมการซื้อขายที่ดินรวมมูลค่าสูงเกินกว่า 1.5 พันล้านบาท โดยซีบี ริชาร์ด เอลลิส ดูแลธุรกรรมการซื้อขายที่ดินให้กับลูกค้าที่เป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ของไทยหลายรายด้วยกัน อาทิ บมจ. พฤกษา เรียลเอสเตท บมจ. โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ เป็นต้น

✿บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ ไม่ได้มุ่งเน้นแต่เพียงทำเลที่เป็นที่รู้จักในกรุงเทพฯ หรือแปลงที่ดินที่ใกล้กับระบบขนส่งมวลชนต่าง ๆ เท่านั้น แต่ยังให้ความสนใจแปลงที่ดินที่ตั้งอยู่ใกล้กับส่วนต่อขยายของระบบขนส่งมวลชนด้วย รวมทั้งทำเลในเมืองที่ยังไม่ค่อยมีการพัฒนามากนัก เช่น บริเวณถนนพระราม 4 ถนนเพชรบุรี และถนนสี่พระยา นอกจากนี้ ยังมีความเคลื่อนไหวของกลุ่มนักลงทุนรายบุคคล โดยเฉพาะอย่างยิ่งในการมองหาที่ดินขนาด 1 – 2 ไร่ ในย่านใจกลางเมืองของกรุงเทพฯ

✿นางกุลวดียืนยันว่า ความสนใจของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่อแปลงที่ดินที่อยู่ในทำเลที่ดียังคงมีอยู่มาก โดยเฉพาะในย่านใจกลางกรุงเทพฯ และตลอดเส้นทางตามแนวระบบขนส่งมวลชน บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งที่มองหาแปลงที่ดิน เพื่อการพัฒนาคอนโดมิเนียม ยังคงมุ่งให้ความสนใจไปที่แปลงที่ดินที่อยู่ติดหรือใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส ช่วงระหว่างสถานีอารีย์ จนถึงสถานีช่องนนทรี (สายสีเขียวอ่อน) และช่วงระหว่างสถานีสนามกีฬาแห่งชาติจนถึงสถานีเอกมัย (สายสีเขียวเข้ม) นอกจากนี้ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังนำวิธีการใกล้เคียงกันมาใช้ในการพิจารณาซื้อแปลงที่ดินที่ตั้งอยู่เลียบเส้นทางรถไฟฟ้าใต้ดิน รวมถึงที่ดินที่ตั้งอยู่ใกล้กับส่วนต่อขยายของทั้งรถไฟฟ้าบีทีเอส และรถไฟฟ้าใต้ดิน ซึ่งหลายบริษัทได้เข้าซื้อที่ดินในทำเลดังกล่าวไปแล้วหลายแปลงด้วยกัน

✿แม้ว่าทำเลใหม่ ๆ หลายแห่งตลอดแนวส่วนต่อขยายของทั้งรถไฟฟ้าบีทีเอส และรถไฟฟ้าใต้ดินจะยังคงได้รับความสนใจอย่างต่อเนื่อง แต่ผู้ประกอบการบางรายเริ่มเพิ่มความระมัดระวังในการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในทำเลดังกล่าว

✿ภาพรวมในปี พ.ศ. 2554 ซีบี ริชาร์ด เอลลิส คาดว่า จะเป็นเป็นไปในทิศทางบวก และเห็นถึงความต้องการปริมาณมากจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท นอกจากนี้ ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ยังคาดว่า นักลงทุนจะยังคงให้ความสนใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ อย่างต่อเนื่อง และผู้ประกอบการจะจำกัดทำเลในการมองหาแปลงที่ดินที่เหมาะสมสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่ โดยมุ่งไปที่แปลงที่ดินในย่านที่ได้รับความนิยมอยู่แล้ว ทำเลในย่านใจกลางเมืองที่มักได้รับความนิยมในการพัฒนาโครงการประเภทต่าง ๆ และมีปริมาณความต้องการอยู่มาก ได้แก่ ถนนวิทยุ ถนนเพลินจิต ถนนสุขุมวิท ถนนพระราม 1 ถนนราชดำริ และถนนสาทร เนื่องจากทำเลเหล่านี้เหมาะสำหรับการพัฒนาเป็นทั้งโครงการที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน โรงแรม และค้าปลีก โดยปกติแล้ว ขนาดแปลงที่ดินที่เหมาะสมที่สุด คือ ขนาดระหว่าง 2 – 5 ไร่ เพื่อให้สามารถพัฒนาเป็นโครงการแนวสูงได้ โดยไม่ต้องกังวลว่าโครงการจะมีขนาดใหญ่เกินกว่าที่จะพัฒนาให้เสร็จได้ในเฟสเดียว

✿นางกุลวดี คาดว่า มูลค่าที่ดินในทำเลชั้นดีจะยังคงเพิ่มสูงขึ้นต่อไป เพราะมีแปลงที่ดินที่เหมาะสมในการพัฒนาเหลือไม่มากนัก ทั้งนี้ ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ได้เริ่มทำการตลาดให้กับที่ดินบริเวณสมาคมฝรั่งเศส ซึ่งมีเนื้อที่ 3 ไร่ 89 ตารางวา มีหน้ากว้างติดกับถนนสาทรใต้มากกว่า 80 เมตร และจะทำการซื้อขายโดยวิธีการยื่นซองประมูล โดยที่รัฐบาลฝรั่งเศสจะยังคงสามารถใช้พื้นที่ในบริเวณดังกล่าวต่อไปได้อีก 1 ปีหลังจากทำการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดิน เพื่อให้มีเวลาเพียงพอที่จะย้ายไปยังที่ทำการใหม่ ซึ่งซีบี ริชาร์ด เอลลิสคาดว่า จะมีผู้ให้ความสนใจอย่างกว้างขวาง เพราะเป็นทำเลที่เหมาะสมในการพัฒนาทั้งโครงการที่พักอาศัยและอาคารเพื่อการพาณิชย์

ที่มา :  http://www.taladbaanteedin.com/blog/?p=282

การซื้อ ขาย และเช่า อสังหาริมทรัพย์

➽ ทางเลือกในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีหลายช่องทางสำหรับประชาชนทั่วไป นักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ถูกจำแนกออกเป็นสองกลุ่มใหญ่ๆ คือนักลงทุนระยะสั้น และระยะยาว โดยส่วนมากนั้นมักเกิดขึ้นจากอุปนิสัยและความสามารถในการรับความเสี่ยงของการลงทุน โดยทั่วไปนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทระยะสั้น จะเน้นการทำกำไรจากมูลค่าที่เพิ่มขึ้นของทรัพย์สินภายในหนึ่งปีหรือน้อยกว่า ในขณะที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทระยะยาว จะถือครองทรัพย์สินในระยะที่ยาวกว่า

➽ การซื้อห้องชุดคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองกรุงเทพฯ เป็นที่นิยมมากสำหรับนักลงทุนทั้งสองประเภท นักลงทุนระยะยาวซื้อทรัพย์สินที่ดี หาผู้เช่าโดยคาดหวังผลตอบแทนการลงทุนจากรายได้ที่เกิดจากการเช่า ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 5-8 เปอร์เซ็นต์ต่อปี นักลงทุนระยะสั้น หรืออาจเรียกว่านักเก็งกำไร มองถึงผลตอบแทนจากมูลค่าเพิ่มของอสังหาริมทรัพย์ มากกว่าผลตอบแทนจากการเช่า อย่างไรก็ดีนักลงทุนสามารถปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ในการลงทุน โดยการผสมผสานระหว่างแนวทางการลงทุนทั้งสองแบบโดยพิจารณาจากสถานการณ์ของตลาดในขณะนั้น

➽ อัตราการเพิ่มขึ้นของมูลค่าห้องชุดคอนโดมิเนียมในทำเลศูนย์กลางธุรกิจ ได้ปรับตัวขึ้นอย่างมากจากราคาเฉลี่ย 60,000 เป็น 110,000 บาท ต่อตารางเมตร ในระยะเวลา 10 ปี ที่ผ่านมา (ปี2000-2010) โดยมีอัตราการเพิ่มเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 18.3 เปอร์เซ็นต์ต่อปี อย่างไรก็ดีอัตราการเพิ่มขึ้นของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ในสภาวะตลาดปรกติ จะอยู่ที่ 3-5 เปอร์เซ็นต์ต่อปี สำหรับนักลงทุนระยะสั้น จากการศึกษาพบว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นประมาณ 20 เปอร์เซ็นต์ จากราคาจองในวันแรกที่เปิดการขาย นับถึงวันที่เสร็จสิ้นการก่อสร้างพร้อมส่งมอบ

➽ การลงทุนในรูปแบบของการเก็งกำไรในระยะสั้นมีความเสี่ยงสูง ถ้าผู้ลงทุนไม่มีแผนรองรับในกรณีที่ไม่สามารถขายห้องชุดที่เก็งกำไรออกไปได้ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ ในขณะที่ความเสี่ยงของการลงทุนในระยะยาวคือความไม่แน่นอนของสภาวะเศรษฐกิจโดยรวมในระยะยาว ธรรมชาติของการขึ้นและลงของวงจรตลาด จะส่งผลกระทบต่อการเปลี่ยนแปลงของอัตราเช่า และอัตราการเข้าอยู่อาศัย ดังนั้น นักลงทุนจึงควรต้องพิจารณาโครงการที่มีศักยภาพในการลงทุนสูง โดยพิจารณาจากศักยภาพของทำเล คุณภาพผลิตภัณฑ์ และความน่าเชื่อถือ และความรับผิดชอบของผู้พัฒนาโครงการ ปัจจัยเหล่านี้จะส่งผลกระทบโดยตรงต่อผลตอบแทนในการลงทุนในระยะสั้นและยาว

    

ที่มา : http://www.fragrantgroup.com/th/index.php?option=com_content&view=article&id=11:property-sales-a-rentals&catid=31:property-guide&Itemid=40

ภาระภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์

❥บุคคลธรรมดา ภาษีที่ต้องเสียได้แก่

        1. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย

        2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ

        3. อากรแสตมป์

❥นิติบุคคล ภาษีที่ต้องเสียได้แก่

        1. ภาษีเงินได้นิติบุคคล หัก ณ ที่จ่าย

        2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ

        3. อากรแสตมป์

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์

◆ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการขายอสังหาริมทรัพย์

        มาตรา 41 ทวิ ในกรณีการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีค่าตอบแทน

        มาตรา 48 (4)  ผู้มีเงินได้จะเลือกเสียภาษีโดยไม่ต้องนำไปรวมคำนวณภาษีตาม..

        มาตรา 49 ทวิ กรณีการกำหนดราคาขายอสังหาริมทรัพย์...

        มาตรา 50 (5)  ในกรณีเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(8) เฉพาะที่จ่ายให้แก่ผู้รับ...

        พระราชกฤษฎีกา ฉบับที่ 165  ค่าใช้จ่ายที่ยอมให้หักจากเงินได้พึงประเมิน...

        กฎกระทรวง ฉบับที่ 126 ข้อ 2 (17) (18) และ (62)

        ป. 100/2543  ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและอากรแสตมป์ กรณีขายโอนกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิ...

        ประกาศอธิบดีกรมสรรพากรเกี่ยวกับภาษีเงินได้ ฉบับที่ 125 ...

    ◆ภาษีเงินได้นิติบุคคลจากการขายอสังหาริมทรัพย์

        มาตรา 69 ตรี ให้บุคคล ห้างหุ้นส่วน บริษัท สมาคม หรือคณะบุคคลผู้จ่ายเงินได้พึงประเมิน...

    ◆ภาษีเงินได้ธุรกิจเฉพาะจากการขายอสังหาริมทรัพย์

        มาตรา 91/1 (4) มาตรา 91/1 คำนิยาม รายรับ มูลค่า ราคาตลาด ขาย

        มาตรา 91/2 (6) กิจการที่ต้องเสียภาษีธุระกิจเฉพาะ

        พระราชกฤษฎีกา ฉบับที่ 342  หลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไข...

        ป. 82/2542  การเสียภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร...

        พระราชกฤษฎีกา ฉบับที่ 472  ลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะจากอัตราร้อยละ 3 เป็นอัตราร้อยละ 0.1...

        พระราชกฤษฎีกา ฉบับที่ 488  ขยายระยะเวลาลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะจากอัตราร้อยละ 3 ...

    ◆อากรแสตมป์

        บัญชีอากรแสตมป์ ตราสารที่ 28 (ข)

การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์

ในทางภาษีอากรโดยเฉพาะกรณีภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา แบ่งการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ออกเป็น 2 กรณี คือ

1.  การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยมุ่งในทางค้าหรือหากำไร ได้แก่ กรณีที่ได้อสังหาริมทรัพย์มาโดยการซื้อ แลกเปลี่ยน หรือทำการปลูกสร้างอสังหาริมทรัพย์ และผู้ที่ได้มามีเจตต์จำนงหรือ มุ่งที่จะค้าหรือหากำไรจากอสังหาริมทรัพย์ มาเพื่อการจัดสรรจำหน่าย การปลูกสร้างอาคาร โรงเรือน อาคารชุด ทาวน์เฮ้าส์ อาคารโรงงาน หรือสิ่งปลูกสร้างอื่นใดเพื่อจำหน่าย เป็นต้น

2.  การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยมิได้มุ่งในทางการค้าหรือหากำไร ได้แก่ กรณีได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยมิได้มีเจตจำนงแต่แรกว่าจะค้าหรือหากำไร จากอสังหาริมทรัพย์นั้น แบ่งเป็น

    2.1. อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมาโดยทางมรดก หรือได้รับจากการให้โดยเสน่หา

    2.2. อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมิได้มุ่งในทางค้าหรือหากำไรโดยทางอื่นใด นอกจากกรณีรับมรดกหรือการรับให้โดยเสน่หา เช่นการซื้อ หรือแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์มาเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย หรือเพื่อทำการเกษตรกรรม หรือเพื่อใช้เป็นสถานประกอบการหรือใช้ในการประกอบกิจการ หรือได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์ เป็นต้น

ภาษีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมาทรัพย์

1. ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 139 บัญญัติว่า อันว่า “อสังหาริมทรัพย์” ได้แก่ ที่ดินกับทรัพย์อันติดกับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวร หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น และหมายความรวมถึงทรัพย์สินอันเกี่ยวกับที่ดิน หรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดิน หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย  จากบทบัญญัติดังกล่าว อสังหาริมทรัพย์ จึงประกอบด้วย

    1.1. ที่ดิน หมายถึง พื้นดินทั่วไป และให้หมายความรวมถึง ภูเขา ห้วย หนอง คลอง บึง บาง ลำน้ำ ทะเลสาบ เกาะ และที่ชายทะเลด้วย (ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 1)

    1.2. ทรัพย์อันติดกับที่ดิน ได้แก่ ไม้ยืนต้น อาคาร โรงเรือน หรือ สิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน เป็นต้น

    1.3. ทรัพย์ซึ่งประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน ได้แก่ แม่น้ำ ลำคลอง แร่ธาตุ กรวดทราย  ซึ่งมีอยู่ตามธรรมชาติ หรือซึ่งมนุษย์นำมารวมไว้กับที่ดินจนกลายเป็นส่วนของพื้นดินตามธรรมชาติ

    1.4. สิทธิ์ทั้งหลายอันเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ได้แก่ กรรมสิทธิ์ สิทธิครอบครอง ภาระจำยอมสิทธิอาศัย สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน และภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์   สิทธิครอบครอง หมายถึง สิทธิในการถือครองอสังหาริมทรัพย์

2. อสังหาริมทรัพย์จะต้องมีเจ้าของเสมอ  โดยทั่วไปอสังหาริมทรัพย์ในราชอาณาจักรประเภทที่ดินทั้งหมดถือเป็นกรรมสิทธิ์รัฐ โดยเฉพาะสาธารณสมบัติ ถนนหลวง ลำคลอง แม่น้ำ ภูเขา ป่าสงวน ซึ่งรัฐได้เปิดโอกาสให้เอกชนเข้าถือครองหรือเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นได้

    2.1. อสังหาริมทรัพย์ที่เอกชนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ได้แก่ ที่ดินที่รัฐออกโฉนดให้แก่บุคคลเพื่อแสดงว่าบุคคลเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น นอกจากนี้ ได้แก่ อาคาร โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างที่เอกชนได้ปลูกสร้างขึ้น ไม่ว่าจะปลูกสร้างบนที่ดินที่ตนเองเป็นเจ้าของหรือมีกรรมสิทธิ์หรือไม่ก็ตาม

    2.2. อสังหาริมทรัพย์ที่เอกชนมีสิทธิครอบครอง ได้แก่ ที่ดินที่รัฐเปิดโอกาสให้เอกชนเข้าจับจองถือครองเพื่อทำประโยชน์ในที่ดินนั้น โดยรัฐออกหนังสือสำคัญแสดงสิทธิครอบครอง เช่น สค.1, นส.3, และ สปก.4-01 เป็นต้น

3. การทำนิติกรรมใดๆ  เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้ จำนอง โอนกรรมสิทธิ์ หรือ   สิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ผู้ทำนิติกรรมดังกล่าว ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  มิฉะนั้น การกระทำนิติกรรมดังกล่าวจะตกเป็นโมฆะ (มาตรา 456 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์)

อสังหาริมทรัพย์

❋ อสังหาริมทรัพย์ (อังกฤษ: immovable (คอมมอนลอว์); realty (ซีวิลลอว์)) ในทางกฎหมาย ได้แก่ที่ดิน และทรัพย์สินอื่นที่ติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น เช่น อาคาร บ้านเรือน

ถ้าจะมีการกระทำการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน อาคาร บ้านเรือน ในทางกฎหมายกำหนดให้ต้องทำสัญญาหนังสือ ให้เป็นลายลักษณ์อักษร เช่นโฉนด หรือทะเบียนที่ดินเป็นเอกสารที่แสดงความเป็นเจ้าของที่ดินแปลงนั้นๆ ทั้งนี้ก็เพราะว่าอสังหาริมทรัพย์ เป็นทรัพย์สินทีมีมูลค่าสูงจึงต้องมีกฎหมายควบคุมเพื่อไม่ให้เกิดปัญหา

❋ อสังหาริมทรัพย์ หมายถึง ที่ดิน ทรัพย์อันติดกับที่ดิน หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน รวมทั้งสิทธิทั้งหลายอันเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ที่ดินด้วย จากนิยามดังกล่าว อาจแบ่งอสังหาริมทรัพย์ออกได้ดังนี้

1. ที่ดิน หมายถึง พื้นดินทั่วไป รวมทั้งภูเขา ห้วย หนอง คลอง บึง บาง ลำน้ำ ทะเลสาบ เกาะและที่ชายทะเลด้วย

2. ทรัพย์อันติดกับที่ดิน ได้แก่ ไม้ยืนต้น อาคาร โรงเรือน หรือ สิ่งก่อสร้างบนที่ดิน เช่น

บ้าน คือ สิ่งก่อสร้างที่ปลูกอยู่หลังเดียวโดด ๆ พร้อมทั้งเรือนครัว โรงรถ เรือนคนใช้ด้วยถ้ามี และเป็นที่อยู่อาศัยของบุคคลในครัวเรือนเดียวกัน หรือบ้านที่ปลูกอยู่หลายหลังภายในบริเวณรั้วเดียวกัน และเป็นที่อยู่อาศัยของบุคคลภายในครัวเรือนเดียวกัน ทาวน์เฮาส์ คือ ตึกที่ปลูกติดต่อกันตั้งแต่ 2 หน่วยขึ้นไป โดยมีฝาร่วมกันด้านหนึ่งหรือสองด้านขึ้นไปอาจเป็นชั้นเดียวหรือหลายชั้นก็ได้ ตัวตึกอยู่ลึกเข้ามาจากริมถนน มีบริเวณที่ว่างหน้าบ้านอาจใช้เป็นที่จอดรถหรือทำประโยชน์อย่างอื่น คอนโดมีเนียม คือกลุ่มห้องอันเป็นส่วนหนึ่งของอาคาร ซึ่งใช้เป็นที่อยู่อาศัยของครัวเรือน โดยกลุ่มห้องนี้จะต้องมีห้องครัว ห้องน้ำ ตลอดจนทางเข้าออกห้องชุดเป็นของตนเอง ซึ่งสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกเป็นส่วน ๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง โรงงาน คือ โรงงานสำหรับประกอบกิจการอุตสาหกรรมโดยใช้ เครื่องจักร ซึ่งเทียบได้เกิน 5 แรงม้าเป็นปัจจัย โกดัง คือ สิ่งก่อสร้างที่ใช้เพื่อเก็บสินค้า อาคารพาณิชย์ คือ อาคารที่ใช้ เพื่อประโยชน์แห่งการค้า หรือ โรงงานที่ใช้ เครื่องจักรซึ่งเทียบได้ไม่เกิน 5 แรงม้า หรือ อาคาร ที่ก่อสร้าง ห่างแนวทางสาธารณะ หรือ ทางซึ่งมีสภาพ เป็นสาธารณะไม่เกิน 20 เมตร ซึ่งอาจใช้ เป็นอาคารเพื่อประโยชน์แห่งการค้าได้ หอพัก คือ ห้องชุด ตามปกติประกอบด้วยห้องนอน ห้องรับแขก ห้องครัว ห้องน้ำพร้อมอยู่ในชั้นเดียวกัน และรวมอยู่ในตึกหลังใหญ่สำหรับอยู่อาศัยหรือให้เช่า

3. ทรัพย์ซึ่งประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน ได้แก่ แม่น้ำ ลำคลอง แร่ธาตุ กรวด ทราย ที่มีอยู่ตามธรรมชาติ หรือซึ่งมนุษย์นำมารวมไว้กับที่ดินจนกลายเป็นส่วนหนึ่งของพื้นดินตามธรรมชาติ

4. สิทธิทั้งหลายอันเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ได้แก่ กรรมสิทธิ์ในที่ดินที่มีโฉนด สิทธิครอบครองในที่ดินที่ไม่มีโฉนด ภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

เป็น เว็บไซด์ ที่ช่วยคุณจัดการกับอสังหาริมทรัพย์ได้สะดวก และเป็นอีกทางเลือกหนึ่งก็ว่าได้ สามารถรับข่าวสารการอัพเดทต่างๆ ตลอดเวลา ไม่ว่าจะเป็นข่าวสารที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์จากทุกพื้นที่ และกฎหมายเกี่ยวกับอสัหาริมทรัพย์

ที่อาจจะเป็นประโยชน์ต่อผู้สนใจ

นโยบายการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่และทิศทางสู่อนาคต

นโยบายการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่และทิศทางสู่อนาคต

กรมโยธาธิการและผังเมือง เป็นหน่วยงานที่มีภารกิจเกี่ยวกับงานด้านการผังเมืองระดับต่างๆ การโยธาธิการ การออกแบบการก่อสร้างและการควบคุมการก่อสร้างอาคาร ดำเนินการและสนับสนุนองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในด้านการพัฒนาเมืองพื้นที่และชนบท โดยการกำหนดและกำกับดูแลนโยบายการใช้ประโยชน์ที่ดิน ระบบการตั้งถิ่นฐานและโครงสร้างพื้นฐาน รวมทั้งการกำหนดคุณภาพและมาตรฐานการก่อสร้างด้านสถาปัตยกรรมวิศวกรรม และการผังเมืองเพื่อให้มีสภาพแวดล้อมที่ดีเกิดมาตรฐานความปลอดภัแห่งสาธารณชน ความเป็นระเบียบเรียบร้อยของบ้านเมืองและสิ่งปลูกสร้าง ตามระบบการผังเมืองที่ดี อันจะนำไปสู่การพัฒนาอย่างยั่งยืนการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ เป็นมาตรการด้านการพัฒนา ในการนำผังเมืองสู่การปฏิบัติ เพื่อให้พื้นที่ชุมชนเมืองต่างๆ เกิดการพัฒนาตามผังเมืองอย่างเป็นระบบ และเป็นรูปธรรม จึงเป็นภารกิจหนึ่งที่สำคัญของกรมโยธาธิการและผังเมืองที่จะต้องเร่งรัดให้มีการดำเนินการอย่างจริงจัง แพร่หลายและต่อเนื่องหากทั้งภาครัฐและเอกชนได้ร่วมมือกันดำเนินการอย่างกว้างขวาง ผมเชื่อว่าอีกไม่นานเราคงจะได้เห็นชุมชนเมืองทุกแห่งจะมีสภาพแวดล้อมที่ดีและบ้านเมืองเป็นระเบียบสวยงามตั้งแต่ปี พ.ศ. 2535 จนถึงปัจจุบัน องค์การความร่วมมือระหว่างประเทศญี่ปุ่น (JICA) ได้ให้ความช่วยเหลือทางด้านวิชาการมาโดยตลอดโดยการแนะนำความรู้ด้านเทคนิคการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาเมือง ให้แก่เจ้าหน้าที่กรมโยธาธิการและผังเมืองเพื่อให้ประเทศไทยสามารถนำวิธีการจัดรูปที่ดินมาใช้ให้เกิดประโยชน์ในการพัฒนาเมืองได้อย่างมีประสิทธิภาพ

หลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

✖  หลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน (บริษัท เบรนท์โจ โคเซนส์)

ประกอบด้วย 2 หลักเกณฑ์มาตรฐาน คือ หลักเกณฑ์การประเมินเพื่อการกำหนดมูลค่าตลาด และหลักเกณฑ์การประเมินที่มิใช่การกำหนดมูลค่าตลาด

 หลักเกณฑ์การประเมินเพื่อการกำหนดมูลค่าตลาด

หลักเกณฑ์การประเมินเพื่อการกำหนดมูลค่าตลาด หมายถึง การประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่สามารถอ้างอิง ข้อมูลธุรกรรมการซื้อขายที่เกิดขึ้นในตลาด โดยข้อมูลต้องมีความเหมาะสม และเพียงพอที่จะใช้เปรียบเทียบเพื่อกำหนดมูลค่าของทรัพย์สินนั้น และคำนึงถึงการใช้ประโยชน์สูงสุด ข้อมูลที่นำมาใช้วิเคราะห์และเปรียบเทียบต้องได้จากตลาด หรือการซื้อขายในตลาดของทรัพย์สินที่คล้ายคลึงกัน

หลักเกณฑ์การประเมินที่มิใช่การกำหนดมูลค่าตลาด

หลักเกณฑ์การประเมินที่มิใช่การกำหนดมูลค่าตลาด หมายถึง การประเมินมูลค่าทรัพย์สินบางประเภทที่มีลักษณะเฉพาะ มีการซื้อขายน้อย หรือไม่มีการซื้อขายเลย มีวัตถุประสงค์เฉพาะ หรือมีข้อมูลตลาดไม่เพียงพอที่จะใช้การเปรียบเทียบเพื่อให้ได้มาซึ่งมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน โดยจะพิจารณา ถึงอรรถประโยชน์ ทางเศรษฐกิจหรือการใช้ประโยชน์ของทรัพย์สินชิ้นใดชิ้นหนึ่ง โดยไม่คำนึงถึงความสามารถ ที่จะซื้อได้หรือขายได้ในตลาด หรือผลกระทบที่อาจเกิดจากสภาวะตลาดที่ไม่ปกติสำหรับทรัพย์สินนั้น

 ✖  วิธีการประเมินมูลค่า

บริษัทฯ ใช้วิธีการประเมินราคาตามมาตรฐานสากล ซึ่งมีอยู่ด้วยกัน 3 วิธี คือ วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด วิธีต้นทุน และวิธีรายได้ วิธีประเมินแต่ละวิธีนั้นมีรายละเอียดโดยสังเขปดังนี้

✖ วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด (Market Approach)

วิธีเปรียบเทียบราคาตลาดเป็นการหามูลค่าตลาดของทรัพย์สินที่ประเมินราคา โดยอาศัยการรวบรวมข้อมูลเปรียบเทียบจากทรัพย์สินอื่นๆ ที่มีลักษณะความคล้ายคลึงกันในด้านต่างๆ มากที่สุด ทำการวิเคราะห์เปรียบเทียบ และปรับแก้ปัจจัยความต่างที่มีอยู่ระหว่างทรัพย์สินที่ประเมินกับทรัพย์สินเปรียบเทียบเหล่านั้น แล้วจึงสรุปผลเป็นความเห็นผู้ประเมินที่กำหนดเป็นมูลค่าตลาดของทรัพย์สินนั้น ในวิธีเปรียบเทียบตลาดมีวิธีย่อยหลายวิธี เช่น วิธีการเปรียบเทียบโดยตรง (Direct Comparison) วิธีตารางปรับเปลี่ยนราคาซื้อขาย (Grid Adjustment) วิธีคะแนนคุณภาพถ่วงน้ำหนัก (Weighted Quality Score หรือ WQS) และวิธีสมการถดถอย (Regression Analysis) แต่ไม่ว่าวิธีใดก็ตาม ล้วนแต่ใช้ราคาซื้อขายจากตลาดทั้งสิ้น

✖  วิธีต้นทุน (Cost Approach)

วิธีต้นทุนหรือวิธีมูลค่าต้นทุนทดแทนคงเหลือสุทธิ (Depreciated Replacement Cost หรือ DRC) หลักการสำคัญของวิธีนี้ คือ มูลค่าของทรัพย์สินได้จากผลรวมของมูลค่าที่ดินและมูลค่าสิ่งปลูกสร้าง กล่าวคือ มูลค่าที่ดินหาได้จากการวิเคราะห์เปรียบเทียบข้อมูลซื้อขายที่มีสภาพการใช้ประโยชน์คล้ายคลึงกันจากตลาดโดยใช้วิธี WQS ตามที่ได้กล่าวในวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด หรือวิธีอื่นๆ ส่วนมูลค่าอาคารได้จากต้นทุนทดแทนใหม่หักด้วยค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรง โดยอ้างอิงราคาทดแทนค่าก่อสร้างอาคารและค่าเสื่อมราคาของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

การประเมินด้วยวิธีต้นทุนอาจใช้วิธีมูลค่าคงเหลือสุทธิ หรือที่เรียกว่าสมมุติฐานการพัฒนา (Residual Method or Hypothesis Method) หากไม่สามารถอนุมานราคาตลาดสำหรับที่ดินได้ โดยตั้งสมมุติฐานว่าที่ดินนั้นสามารถใช้ประโยชน์สูงสุดคืออะไร แล้วนำราคาซื้อขายที่คาดว่าจะได้ประโยชน์สูงสุดมา หักออกด้วยราคาต้นทุนอาคารตามสภาพ หลังจากการหักค่าเสื่อมราคาและองค์ประกอบอื่นๆ ตลอดจนค่าเสื่อมทางเศรษฐกิจ มูลค่าที่เหลืออยู่เป็นมูลค่าที่ดิน

  ✖  วิธีรายได้ (Income Approach)

วิธีรายได้เป็นวิธีการประเมินราคาที่ใช้สำหรับทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้ หรือประเมินราคาในแง่ของการลงทุน เช่น โรงแรม ห้างสรรพสินค้า สำนักงานให้เช่า โรงพยาบาล เป็นต้น วิธีรายได้ยังเหมาะกับทรัพย์สินที่ราคาตลาดหรือราคาเสนอขายที่มีความเบี่ยงเบนสูง หรือทรัพย์สินที่มีข้อจำกัดการใช้งานในเรื่องของเวลา ซึ่งทำให้ราคาตลาดนั้นไม่มีเสถียรภาพ ส่วนใหญ่เกิดจากการนำทรัพย์สินมาให้เช่า วิธีการนี้เป็นวิธีที่นำมาใช้พิจารณาร่วมกับวิธีประเมินราคาต้นทุนและวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด ได้อย่างมีเหตุผลที่มีระดับความเชื่อมั่นมากขึ้น ในสภาวะของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างกันออกไป การประเมินราคาด้วยวิธีรายได้มี 2 วิธีย่อย คือ วิธีคิดผลตอบแทนทางตรง (Direct Capitalization Method) และวิธีคำนวณมูลค่าปัจจุบันของรายได้ที่เป็นกระแสเงินสด (Discounted Cash Flow หรือ DCF) ไม่ว่าเป็นวิธีการใดก็ตาม ต่างใช้ลักษณะการแปลงรายได้มาเป็นมูลค่า

วิธีคิดผลตอบแทนทางตรง เป็นการใช้รายได้สุทธิของปีที่ประเมินเพียงปีเดียว ดังนั้นการใช้วิธีการนี้ควรจะเป็นช่วงที่ตลาดอยู่ในภาวะปกติ หรือตลาดที่ไม่ค่อยมีการเปลี่ยนแปลงของอุปสงค์อุปทานหรือรายได้อย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากการประเมินวิธีนี้จะถือว่าปีนั้น เป็นตัวแทนของรายได้ทั้งหมดในปีอนาคต โดยทั่วไปจะเหมาะสมกับทรัพย์สินขนาดเล็กที่สร้างรายได้ เช่น ห้องชุดอยู่อาศัย ห้องชุดสำนักงาน อาคารพาณิชย์ เป็นต้น โดยใช้ความสัมพันธ์ของสูตรการคำนวณ กล่าวคือ V = I / R โดยที่ V เป็นมูลค่าทรัพย์สิน (Value) I เป็นรายได้สุทธิ (Net Operating Income) และ R เป็นอัตราผลตอบแทน (Capitalization Rate)

ส่วนวิธีคำนวณมูลค่าปัจจุบันของรายได้ที่เป็นกระแสเงินสด เป็นการประมาณการรายได้จากทรัพย์สินในอนาคตตลอดอายุการใช้งานของทรัพย์สิน และคิดลดกลับเป็นมูลค่าปัจจุบัน โดยกำหนดอัตราผลตอบแทนตามหลักการทางด้านการเงิน ซึ่งนำตัวแปรต่างๆ มาคิดคำนวณ ได้แก่ อัตราค่าเช่าตลาด (Market Rental Rate) รายได้ (Income) ค่าใช้จ่ายการดำเนินการ (Operating Cost) รายได้สุทธิ (Net Operating Income) มูลค่าสุดท้าย (Terminal Value) ระยะเวลาในการคำนวณ (Project Timing) อัตราคิดลด (Discount Rate) อัตราเติบโตของรายได้ (Growth Income) อัตราการเติบโตของค่าใช้จ่าย (Growth Cost) และอื่นๆ