✖ หลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน (บริษัท เบรนท์โจ โคเซนส์)
ประกอบด้วย 2 หลักเกณฑ์มาตรฐาน คือ หลักเกณฑ์การประเมินเพื่อการกำหนดมูลค่าตลาด และหลักเกณฑ์การประเมินที่มิใช่การกำหนดมูลค่าตลาด
หลักเกณฑ์การประเมินเพื่อการกำหนดมูลค่าตลาด
หลักเกณฑ์การประเมินเพื่อการกำหนดมูลค่าตลาด หมายถึง การประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่สามารถอ้างอิง ข้อมูลธุรกรรมการซื้อขายที่เกิดขึ้นในตลาด โดยข้อมูลต้องมีความเหมาะสม และเพียงพอที่จะใช้เปรียบเทียบเพื่อกำหนดมูลค่าของทรัพย์สินนั้น และคำนึงถึงการใช้ประโยชน์สูงสุด ข้อมูลที่นำมาใช้วิเคราะห์และเปรียบเทียบต้องได้จากตลาด หรือการซื้อขายในตลาดของทรัพย์สินที่คล้ายคลึงกัน
หลักเกณฑ์การประเมินที่มิใช่การกำหนดมูลค่าตลาด
หลักเกณฑ์การประเมินที่มิใช่การกำหนดมูลค่าตลาด หมายถึง การประเมินมูลค่าทรัพย์สินบางประเภทที่มีลักษณะเฉพาะ มีการซื้อขายน้อย หรือไม่มีการซื้อขายเลย มีวัตถุประสงค์เฉพาะ หรือมีข้อมูลตลาดไม่เพียงพอที่จะใช้การเปรียบเทียบเพื่อให้ได้มาซึ่งมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน โดยจะพิจารณา ถึงอรรถประโยชน์ ทางเศรษฐกิจหรือการใช้ประโยชน์ของทรัพย์สินชิ้นใดชิ้นหนึ่ง โดยไม่คำนึงถึงความสามารถ ที่จะซื้อได้หรือขายได้ในตลาด หรือผลกระทบที่อาจเกิดจากสภาวะตลาดที่ไม่ปกติสำหรับทรัพย์สินนั้น
✖ วิธีการประเมินมูลค่า
บริษัทฯ ใช้วิธีการประเมินราคาตามมาตรฐานสากล ซึ่งมีอยู่ด้วยกัน 3 วิธี คือ วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด วิธีต้นทุน และวิธีรายได้ วิธีประเมินแต่ละวิธีนั้นมีรายละเอียดโดยสังเขปดังนี้
✖ วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด (Market Approach)
วิธีเปรียบเทียบราคาตลาดเป็นการหามูลค่าตลาดของทรัพย์สินที่ประเมินราคา โดยอาศัยการรวบรวมข้อมูลเปรียบเทียบจากทรัพย์สินอื่นๆ ที่มีลักษณะความคล้ายคลึงกันในด้านต่างๆ มากที่สุด ทำการวิเคราะห์เปรียบเทียบ และปรับแก้ปัจจัยความต่างที่มีอยู่ระหว่างทรัพย์สินที่ประเมินกับทรัพย์สินเปรียบเทียบเหล่านั้น แล้วจึงสรุปผลเป็นความเห็นผู้ประเมินที่กำหนดเป็นมูลค่าตลาดของทรัพย์สินนั้น ในวิธีเปรียบเทียบตลาดมีวิธีย่อยหลายวิธี เช่น วิธีการเปรียบเทียบโดยตรง (Direct Comparison) วิธีตารางปรับเปลี่ยนราคาซื้อขาย (Grid Adjustment) วิธีคะแนนคุณภาพถ่วงน้ำหนัก (Weighted Quality Score หรือ WQS) และวิธีสมการถดถอย (Regression Analysis) แต่ไม่ว่าวิธีใดก็ตาม ล้วนแต่ใช้ราคาซื้อขายจากตลาดทั้งสิ้น
✖ วิธีต้นทุน (Cost Approach)
วิธีต้นทุนหรือวิธีมูลค่าต้นทุนทดแทนคงเหลือสุทธิ (Depreciated Replacement Cost หรือ DRC) หลักการสำคัญของวิธีนี้ คือ มูลค่าของทรัพย์สินได้จากผลรวมของมูลค่าที่ดินและมูลค่าสิ่งปลูกสร้าง กล่าวคือ มูลค่าที่ดินหาได้จากการวิเคราะห์เปรียบเทียบข้อมูลซื้อขายที่มีสภาพการใช้ประโยชน์คล้ายคลึงกันจากตลาดโดยใช้วิธี WQS ตามที่ได้กล่าวในวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด หรือวิธีอื่นๆ ส่วนมูลค่าอาคารได้จากต้นทุนทดแทนใหม่หักด้วยค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรง โดยอ้างอิงราคาทดแทนค่าก่อสร้างอาคารและค่าเสื่อมราคาของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
การประเมินด้วยวิธีต้นทุนอาจใช้วิธีมูลค่าคงเหลือสุทธิ หรือที่เรียกว่าสมมุติฐานการพัฒนา (Residual Method or Hypothesis Method) หากไม่สามารถอนุมานราคาตลาดสำหรับที่ดินได้ โดยตั้งสมมุติฐานว่าที่ดินนั้นสามารถใช้ประโยชน์สูงสุดคืออะไร แล้วนำราคาซื้อขายที่คาดว่าจะได้ประโยชน์สูงสุดมา หักออกด้วยราคาต้นทุนอาคารตามสภาพ หลังจากการหักค่าเสื่อมราคาและองค์ประกอบอื่นๆ ตลอดจนค่าเสื่อมทางเศรษฐกิจ มูลค่าที่เหลืออยู่เป็นมูลค่าที่ดิน
วิธีรายได้เป็นวิธีการประเมินราคาที่ใช้สำหรับทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้ หรือประเมินราคาในแง่ของการลงทุน เช่น โรงแรม ห้างสรรพสินค้า สำนักงานให้เช่า โรงพยาบาล เป็นต้น วิธีรายได้ยังเหมาะกับทรัพย์สินที่ราคาตลาดหรือราคาเสนอขายที่มีความเบี่ยงเบนสูง หรือทรัพย์สินที่มีข้อจำกัดการใช้งานในเรื่องของเวลา ซึ่งทำให้ราคาตลาดนั้นไม่มีเสถียรภาพ ส่วนใหญ่เกิดจากการนำทรัพย์สินมาให้เช่า วิธีการนี้เป็นวิธีที่นำมาใช้พิจารณาร่วมกับวิธีประเมินราคาต้นทุนและวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด ได้อย่างมีเหตุผลที่มีระดับความเชื่อมั่นมากขึ้น ในสภาวะของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างกันออกไป การประเมินราคาด้วยวิธีรายได้มี 2 วิธีย่อย คือ วิธีคิดผลตอบแทนทางตรง (Direct Capitalization Method) และวิธีคำนวณมูลค่าปัจจุบันของรายได้ที่เป็นกระแสเงินสด (Discounted Cash Flow หรือ DCF) ไม่ว่าเป็นวิธีการใดก็ตาม ต่างใช้ลักษณะการแปลงรายได้มาเป็นมูลค่า
วิธีคิดผลตอบแทนทางตรง เป็นการใช้รายได้สุทธิของปีที่ประเมินเพียงปีเดียว ดังนั้นการใช้วิธีการนี้ควรจะเป็นช่วงที่ตลาดอยู่ในภาวะปกติ หรือตลาดที่ไม่ค่อยมีการเปลี่ยนแปลงของอุปสงค์อุปทานหรือรายได้อย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากการประเมินวิธีนี้จะถือว่าปีนั้น เป็นตัวแทนของรายได้ทั้งหมดในปีอนาคต โดยทั่วไปจะเหมาะสมกับทรัพย์สินขนาดเล็กที่สร้างรายได้ เช่น ห้องชุดอยู่อาศัย ห้องชุดสำนักงาน อาคารพาณิชย์ เป็นต้น โดยใช้ความสัมพันธ์ของสูตรการคำนวณ กล่าวคือ V = I / R โดยที่ V เป็นมูลค่าทรัพย์สิน (Value) I เป็นรายได้สุทธิ (Net Operating Income) และ R เป็นอัตราผลตอบแทน (Capitalization Rate)
ส่วนวิธีคำนวณมูลค่าปัจจุบันของรายได้ที่เป็นกระแสเงินสด เป็นการประมาณการรายได้จากทรัพย์สินในอนาคตตลอดอายุการใช้งานของทรัพย์สิน และคิดลดกลับเป็นมูลค่าปัจจุบัน โดยกำหนดอัตราผลตอบแทนตามหลักการทางด้านการเงิน ซึ่งนำตัวแปรต่างๆ มาคิดคำนวณ ได้แก่ อัตราค่าเช่าตลาด (Market Rental Rate) รายได้ (Income) ค่าใช้จ่ายการดำเนินการ (Operating Cost) รายได้สุทธิ (Net Operating Income) มูลค่าสุดท้าย (Terminal Value) ระยะเวลาในการคำนวณ (Project Timing) อัตราคิดลด (Discount Rate) อัตราเติบโตของรายได้ (Growth Income) อัตราการเติบโตของค่าใช้จ่าย (Growth Cost) และอื่นๆ
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น